2026年伊始，土地增值税领域迎来新的政策调整，国家税务总局发布的《关于土地增值税若干征管口径的公告》（以下简称“3号公告”）正式施行。聚焦土地增值税征管实务中的拿地、预售、清算与尾盘销售等关键环节，3号公告对实践中的若干涉税事项处理作出了明确规范。
随着3号公告的实施，土地增值税征管口径在全国层面实现了统一，解决了长期以来各地执行标准不一的行业痛点。
土地增值税主要以房地产转让作为征税对象，是我国现行18个税种中尚未完成立法的4个税种之一。作为地方税种，土地增值税涉及链条长、周期跨度大，各地在一些涉税业务事项上还存在不同执行口径，不利于纳税人理解和遵从。
国家税务总局相关负责人介绍，3号公告的出台将进一步规范税收征管，优化办税环境，更好地服务全国统一大市场建设，并从制度上防范税收风险、执法风险和廉政风险。
公告共包含9条内容，从预征申报起止时间、计税依据、清算核算到尾盘销售申报时间等方面明确征管规则，让企业办税有了清晰“标尺”。
针对长期以来的红线外支出扣除难题，3号公告首次在全国层面明确了该类支出的税务处理规则，主要包括两项前提：一是纳税人与县级以上人民政府或其相关部门在土地出让合同或其补充协议中约定；二是建设对象为政府所有的公共设施。
据悉，在房地产开发实践中，部分房地产企业常因规划要求或协议约定，在项目规划范围外（俗称“红线外”）承担如市政道路、公园等公共配套设施建设，对于这部分支出在计算土地增值税时是否允许扣除，一直是行业关注的焦点。
中国政法大学财税法研究中心主任施正文表示，3号公告明确了扣除的条件，也就是说一些无合同约定的自愿配建支出行为是不予扣除的，这从源头明确了扣除标准，对以往不允许此类支出扣除地区的企业而言，将是一项利好。
为了让企业更好享受政策，毕马威相关团队人员建议，对于已发生“红线外”支出的房地产企业，应尽快开展扣除凭证的自查工作，必要时考虑和政府部门签订补充协议；对于尚未发生此类支出的企业，建议相关部门要关注新规要求，在未来参与土地获取或项目开发协议谈判时，将符合条件的“红线外”配建义务明确写入合同条款，从源头上把控税务合规性，支持相关支出能够在土地增值税清算时依法扣除。
举例来看，根据税务总局提供的案例，甲公司的某地房地产开发项目，通过招标方式取得土地使用权进行房地产开发建设，在土地出让合同或其补充协议中未约定甲公司在项目规划范围外需要承担配建义务。在项目开发过程中，甲公司根据政府会议纪要要求在房地产开发项目规划范围外建造了一栋人才公寓，建成后无偿移交给政府指定的单位，则该人才公寓的建造支出在土地增值税清算时不能扣除。
此外，尾盘销售管理的标准化，也是此次新规的一大亮点。
3号公告明确尾盘销售土地增值税按季申报缴纳，预征期结束后至清算审核结论出具前的销售收入，在结论出具后的首个纳税申报期内统一申报，解决了清算期间销售收入申报时点模糊的问题。
在扣除金额核算上，尾盘单位建筑面积扣除项目金额按“税务机关审核确定的扣除项目金额合计÷可售建筑面积”计算，且该基数不含清算时的相关税金，尾盘销售当期发生的税金据实扣除，严禁企业按原预征率或项目清算税负率简易申报，体现了新规的严谨性。
“更重要的是，普通标准住宅的免税政策可以延续至尾盘销售阶段，若当期增值额未超过扣除项目金额20%，可继续申报免征土地增值税，这些政策贯穿在项目全周期中，可以有效帮助企业消化尾盘房源。”施正文说。
值得注意的是，3号公告设置了清晰的过渡期安排，2026年1月1日前尚未出具清算受理通知书的项目按照本公告执行，已出具清算受理通知书的项目仍按原规定执行，不再调整。
在业界看来，土地增值税的政策调整，不仅守住了税收征管的规范性底线，同时兼顾了房地产行业发展的实际需求，通过税负下调缓解了企业经营压力。
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